Cooperativas de viviendas


¿Qué es una cooperativa de viviendas, qué debe incluir su denominación y cuál es su ámbito de aplicación?

Una cooperativa de viviendas es una sociedad constituida por personas que se asocian de manera libre y voluntaria para alcanzar un fin común: adquirir una vivienda en las mejores condiciones y con el mayor ahorro posible. Los socios también podrán darse de baja voluntariamente, y, cuando se cumplan los requisitos establecidos estatutariamente, de forma obligatoria. Se trata de sociedades cooperativas de primer grado.

La denominación de la sociedad cooperativa deberá incluir necesariamente las palabras “Sociedad Cooperativa”, o su abreviatura “S. Coop.”.

Las cooperativas de viviendas realizarán sus promociones en el ámbito territorial que delimiten sus Estatutos.


¿Cuáles son las modalidades de sociedades cooperativas de viviendas?

  • Cooperativas que construyen viviendas para adjudicar a sus socios en propiedad y posteriormente se disuelven.
  • Cooperativas que combinan la adjudicación en propiedad de las viviendas a los socios con la administración de elementos comunes propiedad de la cooperativa, y no se disuelven.
  • Cooperativas que conservan la propiedad de las viviendas construidas y las ceden en uso o en alquiler a sus socios.
  • Cooperativas de gestión de vivienda pública en alquiler.
  • Cooperativas de autoconstrucción.
  • Cooperativas para la rehabilitación de viviendas.
  • Cooperativas de crédito para la construcción de viviendas.
  • Cooperativas que construyen o que administran residencias para jóvenes o mayores.
  • Cooperativas que administran elementos comunes y prestan servicios en urbanizaciones.

¿Por qué normas se debe regir una sociedad cooperativa?

La legislación de las materias relativas a las sociedades cooperativas está compartida entre el Estado y las Comunidades Autónomas. Por tanto, cuando la sociedad cooperativa desarrolle su actividad cooperativizada en el territorio de una Comunidad Autónoma con carácter principal (más del 50% de su actividad), se regirá por lo establecido en la Ley de Cooperativas de la Comunidad Autónoma respectiva. La ley estatal de cooperativas – Ley 27/1999, de 16 de julio – se aplicará a las sociedades cooperativas que desarrollen su actividad cooperativizada en el territorio de varias Comunidades Autónomas (excepto cuando en una de ellas se desarrolle con carácter principal) y a las sociedades cooperativas que realicen principalmente su actividad en las ciudades de Ceuta y Melilla.


¿Dónde debe fijarse su domicilio social?

La sociedad cooperativa deberá fijar su domicilio social dentro del territorio español, en el lugar donde realice principalmente su actividad o centralice su gestión administrativa y dirección. Esto significa que, si la sociedad cooperativa que has creado tiene sus oficinas de gestión y dirección, por ejemplo, en Madrid, pero la promoción de las viviendas está por ejemplo en Cádiz, su domicilio social podrá ser en cualquier de las dos provincias.


¿Cómo se constituye una cooperativa de viviendas y dónde debe inscribirse?

La sociedad cooperativa de viviendas se constituirá mediante escritura pública la cual deberá ser inscrita en el Registro de Sociedades Cooperativas. En el caso de que su actividad esté repartida por varias Comunidades Autónomas, sin superar el 50% de su actividad, en ninguna Comunidad Autónoma concreta, deberá inscribirse en el Registro Nacional de Sociedad Cooperativas. En el caso de que su actividad se desarrolle en una única Comunidad Autónoma, deberá inscribirse en el Registro Autonómico de Sociedad Cooperativas de la Comunidad Autónoma respectiva. Si desarrollase su actividad en varias Comunidades Autónomas, y en alguna supera el 50% de su actividad, deberá inscribirse en el Registro Autonómico de Sociedades Cooperativas de esta última.


¿Qué número mínimo de socios debe tener la sociedad cooperativa de viviendas?

En caso de que la sociedad cooperativa se rija por una ley autonómica que establezca otro mínimo, las sociedades cooperativas de viviendas deberán estar integradas, al menos, por tres socios.


¿Qué es una sociedad cooperativa de viviendas en constitución?

Se trata de un proyecto de sociedad cooperativa de viviendas cuya escritura pública todavía no ha sido inscrita en el registro correspondiente.

En el caso de que se celebrasen actos y/o contratos en nombre de una sociedad cooperativa de viviendas en constitución, responderán solidariamente quienes los hubieren celebrado.

Esta responsabilidad solidaria cesará si, habiendo patrimonio social suficiente para hacerles frente, la sociedad cooperativa decide asumirlos después de su inscripción en el registro correspondiente.

Para ello deberá aceptar expresamente en el plazo de tres meses desde su inscripción la asunción de la responsabilidad generada por los actos y/o contratos celebrados por misma cuando se encontraba en fase de constitución, o éstos hubieran sido realizados por las personas designadas para tal fin por todos los promotores y dentro de sus facultades. Lo mismo ocurrirá con los gastos derivados de la inscripción de la sociedad cooperativa de viviendas en el registro pertinente.


¿Qué es la escritura de constitución?

Es el documento público – firmado ante Notario y firmado por todos los socios fundadores de la sociedad cooperativa de viviendas – mediante el cual la sociedad queda constituida y, sus Estatutos, aprobados.

Será otorgada por todos los promotores y en ella deben quedar reflejados todos los pactos y condiciones que los promotores juzguen oportuno establecer, siempre y cuando no sean contrarios a la legalidad ni contradigan los principios configuradores de la propia sociedad cooperativa de viviendas.

En cualquier caso, la escritura de constitución deberá siempre incluir:

  • La identidad de los otorgantes.
  • La manifestación de los otorgantes de que reúnen los requisitos necesarios para ser socios.
  • La voluntad de constituir una sociedad cooperativa de viviendas.
  • La acreditación de los otorgantes de haber suscrito la aportación obligatoria mínima al capital social para ser socio, y de haberla desembolsado como mínimo en la proporción exigida estatutariamente.
  • Si las hubiere, el valor asignado a las aportaciones no dinerarias con sus datos registrales y el detalle de las realizadas por los distintos promotores.
  • La acreditación de los otorgantes de que el importe total de las aportaciones desembolsadas no es inferior al del capital social mínimo establecido estatutariamente.
  • La identificación de las personas que han ocupar los distintos cargos del primer Consejo Rector e Intervención. También, la declaración de que no están involucrados en causa de incapacidad o prohibición alguna para su desempeño.
  • La declaración de que no existe otra entidad con idéntica denominación. Para ello, se deberá presentar al Notario la oportuna certificación expedida por el correspondiente Registro de Sociedades Cooperativas.
  • Los Estatutos.

En el plazo de un mes desde el otorgamiento de la escritura de constitución, se deberá solicitar por las personas designadas al efecto en la propia escritura, la inscripción de la sociedad en el Registro de Sociedades Cooperativas correspondiente.


¿Qué deben contener los Estatutos?

Los Estatutos de la sociedad cooperativa de viviendas deberán contener al menos:

  • La denominación de la sociedad, su objeto y domicilio social, su ámbito territorial de actuación y la duración de la sociedad.
  • El capital social mínimo, la aportación mínima obligatoria al capital social para ser socio, la forma y los plazos de desembolso, y los criterios para fijar la aportación obligatoria que habrán de efectuar los nuevos socios que se incorporen a la cooperativa. También, la forma de acreditar las aportaciones al capital social, y el devengo o no de intereses por las aportaciones obligatorias al capital social.
  • Las clases de socios, los requisitos para su admisión y baja voluntaria u obligatoria y su régimen aplicable. También los derechos y deberes de los socios, así como los derechos de reembolso de las aportaciones de los socios, y su régimen de transmisión.
  • Las normas de disciplina social, la tipificación de las faltas y sanciones, el procedimiento sancionador y la pérdida de la condición de socio.
  • La composición del Consejo Rector, el número de consejeros y el período de duración en el respectivo cargo. También, la determinación del número y el período de actuación de los Interventores, y, en su caso, de los miembros del Comité de Recursos.

Cualquier modificación de los Estatutos se hará constar en escritura pública y deberá inscribirse en el Registro de Sociedades Cooperativas correspondiente.


¿Quién puede ser socio de una sociedad cooperativa de viviendas?

Pueden ser socios de una sociedad cooperativa de viviendas:

  • Las personas físicas que precisen alojamiento y/o locales para sí y las personas que con ellas convivan.
  • Los entes públicos y las entidades sin ánimo de lucro que precisen alojamiento para aquellas personas que dependan de ellos y tengan que residir, por razón de su trabajo o función, en el entorno de una promoción cooperativa, o que precisen locales para desarrollar sus actividades.
  • Cualquier persona, si el objeto de la cooperativa es procurar edificaciones e instalaciones complementarias para el uso de viviendas y locales de los socios, la conservación y administración de las viviendas y locales, elementos, zonas o edificaciones comunes, y la creación y suministros de servicios complementarios. También en los casos de rehabilitar viviendas, locales y edificaciones e instalaciones complementarias.

Los requisitos para adquirir la condición de socio vendrán establecidos estatutariamente.

Las personas que deseen adquirir la condición de socio de la sociedad cooperativa de viviendas deberán formular su solicitud por escrito al Consejo Rector. Éste deberá resolver y comunicar su decisión dentro del plazo no superior a tres meses desde que la recibiera, y deberá darle publicidad en la forma establecida estatutariamente. El acuerdo del Consejo Rector será motivado. Transcurrido el plazo sin haberse adoptado la decisión, se entenderá estimada. En caso de ser denegada, el solicitante podrá recurrirla en el plazo de veinte días desde su notificación ante el Comité de Recursos o, en su defecto, ante la Asamblea General.

En las sociedades cooperativas de viviendas, los Estatutos podrán prever la admisión de socios de trabajo. Se trata de personas físicas cuya actividad cooperativizada consistirá en la prestación de su trabajo personal en la cooperativa.

Para adquirir la condición de socio será necesario suscribir la aportación obligatoria al capital social que le corresponda, efectuar su desembolso y abonar, en su caso, la cuota de ingreso.

Los Estatutos podrán prever la existencia de socios colaboradores en la cooperativa. Se trata de personas físicas o jurídica que, sin poder desarrollar o participar en la actividad cooperativizada propia del objeto social de la cooperativa, pueden contribuir a su consecución.


¿Cómo se puede dar de baja un socio de la cooperativa?

La baja del socio puede ser voluntaria u obligatoria.

Baja voluntaria:

El socio podrá darse de baja voluntariamente en la cooperativa en cualquier momento. Para ello, tendrá que dar preaviso por escrito al Consejo Rector en el plazo establecido estatutariamente que, en ningún caso, podrá ser superior a un año. El incumplimiento del plazo establecido podrá dar lugar a la correspondiente indemnización por daños y perjuicios.

Recibido el preaviso, el Consejo Rector procederá a su calificación y determinación en el plazo establecido estatutariamente, no pudiendo ser superior a tres meses desde la fecha de efectos de la baja. Deberá comunicar por escrito motivado la calificación y determinación al socio interesado. La falta de calificación y determinación en el plazo establecido supondrá que el socio puede considerar su baja como justificada a los efectos de su liquidación y reembolso de las aportaciones al capital social.

Los Estatutos pueden exigir el compromiso del socio de no darse de baja voluntariamente, siempre que no se produjera una causa justificada hasta el final del ejercicio económico en que quiera causar baja, o hasta que haya transcurrido desde su admisión el tiempo que se establezca estatutariamente, que, en ningún caso, podrá ser superior a cinco años.

También podrá darse de baja voluntariamente el socio que, habiendo salvado expresamente su voto o estuviera ausente y disconforme con cualquier acuerdo de la Asamblea General porque implique la asunción de obligaciones o cargas gravemente onerosas no previstas en los Estatutos, teniendo la consideración de baja voluntaria justificada. Deberá dirigir un escrito al Consejo Rector dentro de los cuarenta días una vez recibido el acuerdo con el que no estuviera conforme.

Baja obligatoria:

Los socios que pierdan los requisitos exigidos estatutaria o legalmente para ser socios de la cooperativa serán dados de baja de manera obligatoria, previa audiencia al interesado, por el Consejo Rector. La baja podrá ser solicitada de oficio o a petición de cualquier otro socio, e incluso, del propio afectado.

La baja será ejecutiva desde que sea notificado el acuerdo del Consejo Rector por el Comité de Recursos, o, en su defecto, por la Asamblea General, o haya transcurrido el plazo de recurrir ante los mismos sin haberlo hecho.

No obstante, se podrá establecer con carácter inmediato la suspensión cautelar de derechos y obligaciones del socio hasta que el acuerdo sea ejecutivo si así lo prevén los Estatutos, que deberán determinar el alcance de dicha suspensión. El socio conservará su derecho de voto en la Asamblea General mientras el acuerdo no sea ejecutivo.

El socio disconforme podrá recurrir el acuerdo motivado del Consejo Rector sobre la calificación y efectos de su baja.


 

Deja un comentario