¿Cómo se realizan las tasaciones inmobiliarias?
A continuación le explicamos en qué se fija un tasador para valorar una casa y cómo se hace la tasación. Los factores que más influyen para determinar el valor son: la ubicación, la superficie, la iluminación, el estado de conservación o la distribución de la vivienda.
Cuando se solicita una tasación por un particular o una empresa, la tasadora envía un presupuesto al cliente y si se llega a un acuerdo con el solicitante se comienza a trabajar. El tasador lo primero que hace es pedir una nota simple al Registro de la Propiedad para comprobar que la información facilitada por el interesado es igual que la información que hay registrada. Además, solicita una copia de la escritura de la vivienda y coteja los datos con el catastro y el ayuntamiento correspondiente
¿En qué se fija un tasador para valorar la vivienda?
Factores a tener en cuenta a la hora de hacer una tasación inmobiliaria de un inmueble:
- Estado del edificio: si el edificio está rehabilitado o no influye a la hora de valorar la vivienda. El tasador también se fija en si el edificio ha pasado la inspección técnica de los edificios (ite) y en el aspecto exterior: balcones, fachada, etc.
- Ubicación de la vivienda: es esencial para vender o comprar una vivienda. Si la casa está ubicada en una buena zona se reflejará en la tasación y tendrá más posibilidades de venderse. Si la casa está en una zona de bares sabrás que habrá más movimiento nocturno aunque esté bien aislada pero en verano al abrir los balcones entrará el ruido.
- Superficie: es importante este factor aunque no todos los metros cuadrados valen lo mismo, pues depende de si está reformado, bien conservado o si la distribución es buena o no.
- Iluminación: la orientación de la vivienda es muy importante. No es lo mismo que el piso esté orientado al sur, al norte o al levante. Un piso con mucha luz natural tendrá una mejor valoración que un piso que no la tenga y lo mismo ocurre si tiene buenas vistas.
- Distribución: el tasador mira que la vivienda tenga una distribución razonable o al uso para lo que demanda el mercado o no. A veces tienes pisos grandes y buenos pero con pasillos muy largos o estancias ciegas, es decir, con poco atractivo por su distribución.
- Ascensor y buenas ventanas: cada vez es más frecuente que los pisos tengan las ventas de climalit, con lo que esto gana enteros a la hora de querer vender una vivienda. Que el edificio cuente con ascensor también es un aspecto a tener en cuenta por el tasador.
Hay cuatro cuestiones fundamentales que son los pilares de las tasaciones inmobiliarias:
- Identificar lo que se debe tasar. Es esencial tener delimitada físicamente la vivienda que se valora y su ubicación geográfica, mediante una dirección exacta.
- Situación urbanística: Podríamos encontrar situaciones que afecten al valor, como que hubiese restricciones al uso a causa de calificaciones del suelo que no permitan o limiten el aprovechamiento como vivienda, leyes de carreteras, de costas, servidumbres ferroviarias, zonas verdes, catalogaciones histórico-artísticas…. Y todo eso, en caso de existir puede tener una incidencia muy importante en el valor, hasta el punto de poder llegar a anularlo. En el caso de viviendas en construcción o recientemente finalizadas, también será necesario disponer de la correspondiente licencia municipal de edificación que ampare lo que se está valorando.
- Situación jurídica: Se necesita un documento legal que permita comprobar el estado de dominio de la vivienda, y si tiene cargas (hipotecas, servidumbres, usufructos, algún tipo de protección…) que limiten las posibilidades de aprovechamiento físico o económico de la vivienda. Por ejemplo, si sobre la terraza de un ático se tiene la plena propiedad o únicamente el derecho de uso, o si sobre esa terraza existe escriturada una servidumbre de paso o instalación de elementos comunitarios, que probablemente tendrá una influencia muy directa en el valor por el que se podría vender la vivienda.
- Estado de ocupación: Se debe conocer si la vivienda que se tasa está ocupada por la propiedad o por persona física o jurídica distinta, y en ese caso, en qué condiciones.
Pero además, el tasador debe comprobar las características físicas de la vivienda:
- Características del entorno: similitudes y diferencias del edificio con los de su entorno, cercanía de dotaciones públicas, comunicaciones, etc.
- Características del edificio en el que se encuentra la vivienda: antigüedad y conservación general, accesibilidad y estado de los accesos, zonas ajardinadas privadas, piscina, conserje, vigilancia, salas comunitarias especializadas u otros servicios, patologías constructivas visibles…
- Características de la vivienda que se valora: superficie, número de habitaciones, baños o aseos, ubicación en el edificio, espacios anejos vinculados, conservación de los diferentes elementos, orientación, luminosidad, eficiencia energética, calidades de los acabados, instalaciones…).
- Características del segmento del mercado inmobiliario en el que se encuentra la vivienda (oferta y demanda para viviendas de características similares, precios…).
Hay 4 aspectos principales que se deben considerar a la hora de hacer tasaciones inmobiliarias:
- La ubicación del inmueble. Se debe estudiar si se accede fácilmente al transporte público, si hay establecimientos comerciales cerca, etc.
- El tipo de vivienda. Como podrás imaginar, no es lo mismo un chalet que un piso y, en el caso de los pisos, no es lo mismo un cuarto que un bajo, por ejemplo. Así mismo, se anotará si hay zonas comunes, si se ha realizado alguna reforma, etc.
- La superficie. Esto también es bastante obvio, ¿verdad? Cuanto más grande sea, mayor será su valor.
- La antigüedad. Se ha de consultar la antigüedad de la vivienda y, si procede, su estado actual y la calidad de los materiales de construcción.
Una vez que se han estudiado estos factores el tasador debe buscar testigos, que no son más que viviendas con características similares a los de la que se está tasando. Así podrá saber cuál es el precio aproximado de la vivienda.
No obstante, importante tener en cuenta que no se puede establecer una tasación inmobiliaria solo en función del precio de otros inmuebles. Así que, tras la evaluación y la búsqueda de testigos, el tasador debe introducir los datos recopilados en un programa que, valorando toda la información, generará el informe final.
Tras haberse realizado el informe, el tasador procederá a comprobar que los datos son correctos y que cumplen lo establecido en el Catastro Inmobiliario. En otras palabras, que se ajusta a lo regulado en el registro de bienes inmuebles según sus características, ubicación, etc.
Una vez verificado, el informe es entregado al cliente, que se encargará de llevarlo al banco para iniciar los trámites de la hipoteca.
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