Tasación hipotecaria


Tasación hipotecaria

Obtenga una tasación oficial de inmueble:


¿Qué es una tasación hipotecaria?

A la hora de solicitar una hipoteca para la compra de una vivienda necesitamos una tasación.

La tasación de un bien para mercado hipotecario está sujeta a la Orden Ministerial de fecha 27 de marzo de 2003 emitida por el Ministerio de Economía y Hacienda, es una norma que establece una metodología concreta basada en unas definiciones y principios que inspiran su redacción.

Una tasación hipotecaria es una valoración de un inmueble para que el mismo sea objeto de garantía en un préstamo hipotecario. A través de esta valoración el prestamista, normalmente una entidad financiera, sabe cuál es el valor del bien garantía del préstamo y cuál es el riesgo que asume con la operación hipotecaria.

La tasación hipotecaria solamente tiene la finalidad de servir de garantía para el préstamo hipotecario, siendo totalmente independiente del importe por el cuál se realiza la hipotética transacción económica de compra-venta o el devengo de impuestos que la misma suponga. Los bancos prestan normalmente el 80% del valor de tasación.

Los factores que influyen en la valoración de un inmueble son:

  • La ubicación.
  • Los servicios próximos: zonas verdes, lugares de ocio, servicios escolares, médicos, supermercados…
  • La superficie: m2 y distribución, si tiene o no garaje o trastero…
  • La calidad de los materiales de construcción.
  • La situación del inmueble dentro del edificio: se valora más si es orientación sur y los pisos altos.
  • La antigüedad.

Una tasación hipotecaria es realizada por un profesional independiente, que debe cumplir unos determinados requisitos marcados por la ley.

Generalmente será un arquitecto o arquitecto técnico, y pertenecerá a una sociedad de tasación de bienes, que están inscritas en el Ministerio de la Vivienda. Las Sociedades de Tasación inmobiliaria tienen que ser sociedades anónimas con objeto social limitado a la valoración de todo tipo de bienes, empresas o patrimonios. Se les exige contar con una estructura mínima y tienen responsabilidad civil frente a terceros derivada de la actividad de tasación. Estas Sociedades  de Tasación tienen que estar homologadas por el Banco de España, donde quedan inscritas en el registro oficial correspondiente. Están supeditadas a la supervisión del Banco de España.

Hay diferentes métodos que se emplean para la tasación aunque el ajuste entre los resultados no muestra grandes diferencias:

  • La tasación por comparación con otros inmuebles es la fórmula más extendida.
  • La tasación por costos.
  • La tasación basada en la capitalización de rentas.

¿A quién va dirigida la tasación hipotecaria?

  • Empresas: que tengan activos inmobiliarios que necesiten un préstamo hipotecario, refinanciar deuda o realizar un arrendamiento (leasing inmobiliario)
  • Entidades Financieras: que tengan que revisar las garantías reales tomadas como cobertura de préstamos hipotecarios concedidos y actualizar su cartera de activos.
  • Particulares: que soliciten un préstamo hipotecario para la adquisición de un inmueble: vivienda, local, terreno, finca, garage, etc.

A efectos de solicitar una hipoteca, un particular comprador tiene derecho a presentar al banco la tasación del inmueble que quiera adquirir, sin verse obligado por parte de la entidad bancaria a realizar una tasación con la entidad tasadora que esta última designe. El banco no puede rechazar esta tasación presentada siempre y cuando provenga de una entidad homologada por el Banco de España y, si quisiere hacer una segunda tasación a modo de confirmación, el coste de la misma no podrá ser imputado al particular comprador que previamente ya había presentado una tasación.


Tasación hipotecaria: ¿por qué la necesitas para conseguir la hipoteca?

Para contratar una hipoteca necesitas presentar al banco la tasación hipotecaria oficial de la casa o del piso que quieres comprar. Aquí te explicamos por qué necesitas que tasen la vivienda que vas a comprar para conseguir la mejor hipoteca, qué agencias pueden hacerlo, cuánto cuesta el servicio y quién lo paga.


¿Qué es y para qué sirve una tasación hipotecaria?

Pongamos que has encontrado una casa o un piso que te gusta. Cuando contactes con el propietario para comprar la vivienda, este te dirá por cuánto está dispuesto a vendértela y tendréis que negociar para acordar el precio (lo que se conoce como valor de compraventa). Ese precio no tiene por qué coincidir con el valor “real de mercado” del inmueble, porque es posible que el propietario te lo venda más barato o más caro de la cuenta.

A estos dos valores, hay que añadirle un tercero: el valor de la tasación hipotecaria, que básicamente es la valoración de una vivienda que va a ser hipotecada por parte de una tasadora homologada por el Banco de España, siguiendo unos criterios que se establecen en la Orden ECO/805/2003.

La tasación la tendrás que encargar SIEMPRE para que el banco te conceda el préstamo hipotecario que necesitas para comprar tu futura casa. Pero ¿por qué es obligatorio tasar la vivienda? ¿Y para qué te sirve a ti? Te lo explicamos:

  • El banco usa el valor de tasación para calcular cuánto dinero te prestará con su hipoteca. Esto tiene una razón de ser: si tú no pagas las cuotas y la vivienda se embarga, el banco tendrá que subastarla para saldar la deuda. Al conocer su valor de tasación, puede calcular si podrá recuperar el dinero prestado en caso de que tú no cumplas con tus obligaciones.
  • El valor de tasación te permite saber si estás haciendo una buena compra. Si te quieren vender la casa por un precio muy superior a la tasación, sabrás que te están pidiendo más dinero de la cuenta por un inmueble que no lo vale. Esta información te da poder de negociación para acordar una rebaja con el vendedor de la casa y ajustar la oferta.

¿El banco puede obligarme a contratar una tasadora concreta?

No. La ley obliga a las entidades a aceptar los informes de tasación de cualquiera de las agencias homologadas por el Banco de España. Dado que tú eres quien paga, tú eres quien decide. Es importante que tengas claro este punto porque, puede pasar, que el precio que te pide el banco por encargar la tasación a su tasadora de confianza no se ajuste al de otras agencias y acabes pagando de más (puede haber un desfase de, incluso, 250 euros).

El banco también tiene derecho a contratar y pagar a otra tasadora para comprobar si la primera valoración es correcta. En la mayoría de los casos, suelen hacer uso de ese derecho. Es decir, que si no les convence la tasación hipotecaria llevada a cabo por la tasadora que has contratado, pedirán una segunda opinión a otra. Si ese segundo informe se ajusta mejor a sus previsiones, lo darán por bueno y rechazarán la tasación que tú encargaste. El importe de la hipoteca que te ofrezcan se establecerá con base en ese segundo valor de tasación.

Ten esto en cuenta si ya has firmado el contrato de arras con el vendedor de la casa que quieres por un precio de compraventa muy superior, sobre todo si necesitas una hipoteca de más del 80%: si el banco te presta menos dinero del que tenías previsto porque no tienes ahorros, puede que no te puedas permitir la vivienda. Si eso sucede, negocia con el comprador para que ajuste el valor de compraventa al valor de tasación todo lo que pueda.

Los bancos suelen confiar en un listado limitado de tasadoras. Antes de contratar a una agencia, te recomendamos preguntar a la entidad si está en su lista. Si lo está, es más probable que se dé por buena su tasación sin pedir una segunda opinión a otras sociedades.


¿Cómo se tasan las casas si vas a pedir una hipoteca?

Cuando contrates una tasadora por tu cuenta, esta contactará con un tasador (suelen ser profesionales autónomos) que trabaja en la zona en la que se encuentra la vivienda. Al cabo de unos pocos días, el tasador que se te haya asignado visitará el inmueble y tendrá en cuenta todos estos parámetros para emitir la tasación hipotecaria:

  • La ubicación del inmueble y los servicios en la zona (transporte público, escuelas, hospitales, etc.). Cuanto mejor sea la ubicación de la vivienda, mayor será su valor.
  • La situación de la vivienda dentro del edificio. Por ejemplo, vale más un ático que un entresuelo.
  • El tipo de vivienda, es decir, si es unifamiliar o plurifamiliar. Una casa suele tener un valor más alto que un piso.
  • La superficie del inmueble y su distribución. Cuanto más grande sea la vivienda y el terreno que ocupa, mayor será su valor de tasación.
  • La calidad de los materiales de construcción. Las viviendas construidas con materiales baratos tienen un valor más bajo.
  • La antigüedad y el estado de conservación. Una vivienda nueva o reformada tiene un valor de mercado más alto que una construida hace décadas y sin reformar.

Además, el tasador consultará el precio de los inmuebles vendidos en la zona recientemente para tener otras referencias. Cuando acabe su trabajo, redactará el informe de tasación y la agencia te lo entregará, junto con un certificado de tasación, para que se lo puedas facilitar al banco.

Si decides que sea la entidad quien se encargue de la tasación, ellos recibirán el informe de tasación, no tú. Asegúrate de que te entreguen una copia (y no solo el certificado) para que puedas tener toda la información relativa a la valoración del inmueble y comprobar que está correcta.

En la mayoría de los casos, tardarás entre una y dos semanas en recibir el informe de valoración de la tasadora, a contar desde la contratación de sus servicios.


¿Cuándo se tasa la vivienda para una hipoteca?

Ahora que ya sabes cómo se tasa una vivienda y quién la paga, vamos a ver en qué punto del proceso de solicitud de la hipoteca tendrás que encargar y entregar la tasación hipotecaria.

En general, la entidad bancaria te va a pedir el informe de tasación cuando tenga que pasar tu solicitud a su departamento de riesgos. Es decir, lo tendrás que entregar después de haber tenido un primer contacto con la entidad, de haber recibido la FIPRE (recoge las condiciones genéricas de la hipoteca solicitada) y de haber negociado para que te ofrezcan unas mejores condiciones que las que aparecen en la FIPRE.

El departamento de riesgos analizará tu perfil y el informe de tasación. Si aprueba tu solicitud, te entregará un documento que se llama FEIN, donde se recogen las condiciones personalizadas de tu futura hipoteca. Si aceptas, podrás firmar el préstamo ante notario.

Nuestra recomendación es que encargues la tasación hipotecaria mientras negocias con el banco para que te ofrezca unas condiciones mejores. Es decir, después de recibir la FIPRE y antes de que se mande tu solicitud al departamento de riesgos. Así, cuando te pida los documentos que acreditan tu solvencia (los necesita para mandárselos a su departamento de riesgos), podrás entregarle el informe junto a toda esa documentación y agilizarás un poco el proceso.

Si no tienes muchos ahorros, el consejo es diferente: pide la tasación antes de firmar el contrato de arras con el vendedor de la casa que quieres. De esta manera, cuando vayas al banco a solicitar una hipoteca de más del 80% habitual, sabrás exactamente a qué atenerte si no te aprueban tu solicitud.

La valoración de una tasadora homologada tiene validez durante seis meses. Durante ese plazo, puedes presentar el informe a otros bancos para saber qué condiciones te ofrecen y compararlas con las de otras entidades.


¿Cuánto cuesta una tasación hipotecaria y quién la paga?

Las tasaciones hipotecarias cuestan unos 300 euros de media, aunque cada agencia homologada aplica sus propias tarifas. Dependiendo de la política de cada tasadora y del valor de la vivienda que vayas a tasar, esa cantidad puede llegar a superar los 600 o incluso los 700 euros, según hemos podido comprobar.

Por ley, es el cliente y no el banco el que tiene que pagar la valoración. Te aconsejamos comparar los presupuestos de varias tasadoras y valorar con cuál te saldría más a cuenta contratar el servicio.

Al banco no le corresponde pagar la tasación, pero sí tiene que pagar otros gastos asociados a la hipoteca como la notaría, la gestoría o el registro.

¿Hay bancos que paguen las tasaciones hipotecarias?

Aunque la tasación la tiene que pagar el cliente, hay unos pocos bancos que se ofrecen a cubrir este coste. Ten en cuenta, eso sí, que solo lo harán si contratas la tasadora que ellos te proponen y acabas firmando la hipoteca con ellos. En ciertos casos, algunas de estas entidades te obligarán a cubrir el coste de la tasación y te lo devolverán después de la firma.


¿Qué pasa si el valor de tasación no coincide con el precio del inmueble?

Como hemos explicado antes, el banco usa la valoración de la tasadora para determinar el importe de la hipoteca que te concederá. La mayoría de las entidades te prestarán un equivalente a hasta el 80% del valor de tasación de la vivienda.

Pero ¿qué ocurre si el valor de tasación y el precio de la casa no coinciden? Lo vemos a continuación:

  • Si el valor de tasación es más bajo que el precio de la vivienda, podrás financiar un porcentaje menor de la compra. Pongamos, por ejemplo, que una casa cuesta 100.000 euros y te la tasan en 90.000 euros. En este caso, el banco te financiará hasta el 80% del valor de tasación, es decir, que te prestará 72.000 euros (el 72% de la compra).
  • Si el valor de tasación es más alto que el precio de la vivienda, la mayoría de los bancos no lo tendrán en cuenta y te financiarán hasta el 80% de la compra. Algunas entidades como Pibank o ING, sin embargo, sí te pueden financiar el 80% del valor de tasación y prestarte más dinero para la compra. Por ejemplo, si la casa cuesta 100.000 euros y te la tasan por 110.000, te prestarán 88.000 euros, que es el 88% de la compra.

¿Tienes pocos ahorros y necesitas más dinero para comprar una casa? En nuestra página sobre las hipotecas de más del 80% te explicamos cómo conseguir más financiación valiéndote de la tasación.


Consejo para conseguir un valor de tasación razonable

Ya ves que una valoración alta o baja puede tener un gran impacto sobre el dinero que te prestarán con la hipoteca. Por este motivo, desde HelpMyCash te aconsejamos estar presente durante la visita del tasador a la vivienda y preguntarle por el valor que le ha asignado a la vivienda antes de marcharse.

Aunque el tasador es un profesional, puede que durante la visita al inmueble haya pasado por alto determinadas cuestiones, como imperfectos que no se ven a simple vista, que es importante que queden reflejadas en su informe. Especialmente si necesitas pedir una hipoteca por encima del 80% habitual. En ningún caso estamos hablando de manipular al tasador, sino de ajustar al máximo el valor real de la vivienda.

Si tienes miedo de que infravaloren la vivienda que puedes comprar, también puedes pedir al banco que te recomiende a una tasadora. Las entidades financieras saben qué agencias suelen tasar al alza o a la baja y podrán aconsejarte.

Si estás pensando en contratar a un bróker hipotecario para que te consiga la mejor hipoteca posible, hay agencias  de intermediarios que incluyen el precio de la tasación de la vivienda como parte de su tarifa. Eso te puede venir muy bien si necesitas financiación de más del 80%, porque tratará que el valor de la tasación sea superior al de compraventa para que el dinero que te preste el banco cubra un mayor  porcentaje.


¿Puedo reclamar si no estoy de acuerdo con la valoración de la tasadora?

Pongamos que el tasador ha asignado un valor a la vivienda con el que no estás de acuerdo, ya sea porque es demasiado bajo o demasiado alto. Si no estás conforme, nuestro consejo es que contrates otra tasadora, pero tendrás que volver a pagar por el mismo servicio. Siempre corres el riesgo de que su valoración sea parecida a la de la primera agencia, pero, en cualquier caso, habrás salido de dudas.

Si aun así quieres ir más allá y reclamar, puedes hacerlo. Estos son los pasos que debes seguir:

  1. Pedir una revisión del informe a la tasadora para la que trabaje el tasador. Esa empresa comprobará que el informe se haya llevado a cabo conforme a los criterios establecidos por la legislación española.
  2. Si el resultado de la revisión no te beneficia, puedes interponer una reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente de la tasadora. Por ley, la agencia debe responderte en un máximo de un mes.
  3. Si la respuesta no te convence, puedes reclamar ante el Banco de España, que analizará el caso y determinará si la tasación hipotecaria es correcta o se debe repetir.

¿PARA QUÉ SIRVE UNA TASACIÓN HIPOTECARIA OFICIAL?

Las tasaciones inmobiliarias oficiales sirven de garantía hipotecaria para pedir un préstamo al banco o entidad financiera. Se utilizan para regular la cantidad de dinero que puede prestar el banco y el riesgo que este corre.

El objetivo de las tasaciones hipotecarias es controlar los precios del mercado inmobiliario para aportar estabilidad, evitar la especulación y reducir el impacto de los ciclos inmobiliarios. Por eso, están reguladas por el Banco de España y solo pueden realizarlas Sociedades de Tasación Homologadas e independientes de las entidades financieras.

Es decir, aunque una vivienda se compre o venda por una cantidad de dinero determinada por el valor de mercado; el banco solo puede prestar el importe correspondiente al valor hipotecario: un concepto que, sin desconocer la situación del mercado, estandariza y estabiliza el previo para todos los inmuebles similares.

Por ejemplo, si alguien quiere comprar una vivienda por 1 millón de euros y la tasación hipotecaria determina que el valor es de 700 mil euros, el banco solo puede financiar hasta 700 mil euros. 


¿CUÁNDO SE SOLICITA UNA TASACIÓN HIPOTECARIA OFICIAL?

La tasación para pedir una hipoteca se pide cuando se solicita un préstamo hipotecario.

Cuando alguien quiere comprar una vivienda, por ejemplo, y acude al banco a pedir un préstamo, este le pedirá una valoración oficial del inmueble para determinar la cantidad del préstamo.


¿DÓNDE PEDIR UNA TASACIÓN HIPOTECARIA?

La tasación hipotecaria no es una tasación común: está regulada por la Orden ECO/805/2003 y solo puede realizarla una Sociedad de Tasación Homologada por el Banco de España. 

Obtenga una tasación oficial de inmueble:


¿QUIÉN HACE UNA TASACIÓN HIPOTECARIA?

La tasación hipotecaria oficial la realiza un profesional certificado por una Sociedad de Tasación Homologada. Para que un tasador pueda realizar tasaciones hipotecarias en una Sociedad de Tasación tiene que pasar un control riguroso que acredite sus conocimientos y procedimientos sobre las valoraciones según la Norma ECO.

El tasador homologado realiza el informe de tasación que después será validado y certificado por el departamento de control de la Sociedad de Tasación.


DOCUMENTACIÓN NECESARIA PARA LAS TASACIONES HIPOTECARIAS

Los documentos necesarios para solicitar una tasación de garantía hipotecaria dependen del tipo de inmueble a hipotecar: no son iguales los papeles que hay que presentar para tasar una Vivienda de Protección Oficial que un inmueble en construcción.

Nuestra recomendación es consultar, en primer lugar, esta página con todos los documentos necesarios para tasar un inmueble según su tipología y, en segundo, con la sociedad de tasación encargada de realizar la valoración.

Existen dos documentos comunes a cualquier tasación y obligatorios para encargarla: la Nota Simple Registral y la Referencia Catastral. 

La Nota Simple es la pieza que recoge la información sobre el inmueble que aparece en el Registro de la Propiedad. Es breve, concisa y puede solicitarse de forma online en la web del Colegio de Registradores.

Desde Texeda, ofrecemos el servicio de solicitar la nota simple por 25€ (IVA incluido), para facilitar los trámites al cliente.

La Referencia Catastral es un identificador oficial y obligatorio de inmuebles ante el ministerio de Hacienda. Sirve para localizar el inmueble y obtener el valor catastral. Con ella podemos obtener muchos datos más sobre el inmueble, y se solicita una certificación catastral.

Además de estos dos papeles, podemos necesitar la escritura del inmueble, la cédula de calificación definitiva, el contrato de alquiler, etc. Dependiendo del tipo de inmueble a tasar e hipotecar.


¿QUIÉN PAGA LA TASACIÓN DE VIVIENDA PARA LA HIPOTECA?

Los gastos de tasación del inmueble debe pagarlos la persona, entidad o empresa que solicita el préstamo hipotecariosegún la Ley Hipotecaria del 5/2019 de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. 

Es decir, es el cliente y no el banco quien asume los gastos de la tasación. 

Desde Arquitasa, siempre recomendamos rechazar las tasaciones hipotecarias que ofrecen los bancos y elegir una empresa independiente. 

No obstante, según la última sentencia del Tribunal Supremo, para las tasaciones hipotecarias anteriores a la Ley 5/2019 es el banco y no el cliente quien tiene que pagar los gastos de tasación. Gracias a esta determinación del TS, se declaró la nulidad de gastos de tasación hipotecaria abonados por el cliente previos a la ley.  Por el contrario, es el banco quien paga los gastos de la hipoteca en 2020/2021 (excepto la tasación).


ELEGIR UNA TASADORA HOMOLOGADA

Elegir la mejor tasadora homologada para hacer una tasación de garantía hipotecaria y pedir un préstamo en el banco es una de las fases más importantes de comprar una vivienda. Del resultado de esta decisión, dependerá la cantidad de dinero que el banco ponga a disposición del prestatario y la garantía hipotecaria de la vivienda. 

1. Homologación

Sin homologación, no hay tasación hipotecaria. Este tipo de tasaciones solo pueden ser emitidas por una sociedad de tasación acreditada por el Banco de España.

2. Independencia

La independencia de la empresa tasadora con la que hacemos la valoración es clave para obtener un valor de tasación justo y favorable a los intereses del cliente

3.Precio

Los precios de las tasaciones hipotecarias dependen de diferentes factores como la ubicación, el tamaño o el tipo de inmueble. Difícil estimar los precios de tasación de una vivienda.

Desde Texeda pensamos que cada vez es más importante elegir empresas y entidades que se distingan por su impacto social y ambiental

Para construir un mundo con más valor, necesitamos potenciar aquellas organizaciones que trabajan de forma justa y constante por conseguirlo.

Por eso, una de nuestras recomendaciones más firmes como sociedad que se dedica a medir y calcular el valor de las cosas, es que en cualquier tipo de sector, siempre intentemos elegir a la empresa más responsable con el medio ambiente, más transparente en sus cuentas y procedimientos; más respetuosa con el trabajo y los derechos de sus trabajadores y, sobre todo, más sincera y cercana con sus clientes.


¿CUÁNTO VALE UNA TASACIÓN HIPOTECARIA OFICIAL?

El precio de una tasación no es fijo: el presupuesto para valorar una vivienda depende de varios factores como el tipo de inmueble, las horas invertidas en prestar el servicio, la ubicación de la finca, los metros cuadrados o las fluctuaciones del mercado.

Por ejemplo, la tasación de una vivienda unifamiliar de 90m2 en el centro de Granada puede costar entre 250€ o 500€ según las diferentes variables que influyen en el precio (mercado, horas invertidas, tipo de inmueble, etc).

En definitiva, para conocer cuánto cuesta una tasación hipotecaria, lo mejor es consultar a una empresa tasadora homologada. En Texeda, te enviamos el presupuesto para valorar tu vivienda en menos de 24 horas y sin compromiso: para que puedas reflexionar y comparar antes de tomar una decisión.


¿QUÉ PROCESO LLEVAN LAS TASACIONES HIPOTECARIAS?

El primer paso para pedir una tasación hipotecaria es entrar en contacto con una sociedad de tasación homologada por el Banco de España. En el caso de Arquitasa, puedes solicitar presupuesto aquí, y a las pocas horas, recibirás una respuesta con los detalles del servicio.

Una vez aceptado el presupuesto, hay que abonar la primera parte de los honorarios (según indican los manuales de procedimiento elaborados por el Banco de España). Cuando el presupuesto para hacer la tasación está confirmado y abonado el adelanto, comienza el proceso de tasación hipotecaria:

1.RECOPILACIÓN DE DATOS

  • Existen varios documentos para solicitar una tasación hipotecaria. La primera fase del servicio, es obtener esos papeles poder verificar la propiedad.

2.COMPROBACIONES OBLIGATORIAS

  • Identificar el inmueble
  • Comprobar el estado de la ocupación
  • Régimen de protección
  • Normativa urbanística

3. VISITA AL INMUEBLE

  • El tasador inmobiliario entra en contacto con el cliente para concertar una visita y hacer una inspección ocular y exhaustiva de la finca y sus alrededores.

4. BÚSQUEDA DE TESTIGO

  • Tanto para realizar la tasación por el método de comparación como por el de actualización de rentas, es necesaria la búsqueda y análisis de viviendas similares a la que va a ser tasada.

5. INFORME DE TASACIÓN

  • Con todo el trabajo de campo recopilado, el tasador homologado que valora la finca redacta un informe de tasación donde se exponen los datos empleados y se calcula el valor de tasación.

6. SUPERVISIÓN Y VALIDACIÓN

  • Un equipo de control que supervisa el documento y comprueba que los procedimientos hayan sido adecuados, datos registrales, y que el cálculo del valor de tasación es correcto.

7.ENVIO DEL INFORME Y CERTIFICADO DE TASACIÓN

  • Una vez el cliente abona el 50% restante de los honorarios de la tasación, se le envía por correo firmada oficialmente junto con la factura.

8. PRESENTACIÓN AL BANCO

  • Con la tasación entregada, el cliente acude al banco para pedir el préstamo hipotecario. Una vez presentada, el banco se pone en contacto con la tasadora para volver a comprobar que informe y certificado son oficiales.

¿CÓMO SE REALIZA LA VISITA AL INMUEBLE?

A diferencia de otros tipos de tasaciones, la visita al inmueble es obligatoria para las tasaciones hipotecarias. Para poder realizar las comprobaciones, redactar el informe y emitir el valor de tasación; el perito debe acudir a la finca y realizar tres comprobaciones:

  1. Planos y superficie del inmueble
  2. Acabados y calidades
  3. Daños y desperfectos

¿CUÁNTO SE TARDA EN HACER VALORACIONES HIPOTECARIAS?

La tasación hipotecaria no es una tasación común: está regulada por la Orden ECO/805/2003 y solo puede realizarla una Sociedad de Tasación Homologada por el Banco de España. 

Actualmente, solo existen 32 empresas de tasación en España que puedan hacer tasaciones oficiales. Texeda Sociedad de Tasación es una de ellas.


¿QUÉ SE TIENE EN CUENTA PARA HACER UNA TASACIÓN? 

Los tasadores homologados se basan en los criterios fijados por la norma ECO para determinar el valor de tasación. Los principales factores para hacer una tasación, entre otros son:

  1. Ubicación del inmueble
  2. Superficie útil y construida
  3. Conservación
  4. Estructura, instalaciones y calidades
  5. Iluminación
  6. Orientación
  7. Ascensor

¿CÓMO AUMENTAR EL VALOR HIPOTECARIO? 

El valor de tasación es una cifra estable y calculada que no se puede maquillar. Los tasadores homologados, tienen en cuenta los criterios mencionados en el epígrafe anterior para determinar el valor de la casa y no existen trucos para aumentarlos.

Para aumentar el valor de tasación de una vivienda, solo podemos incidir en alguno de los criterios que los peritos tienen en cuenta como la conservación, la distribución o las calidades mediante una rehabilitación.

La certificación energética del edificio, vivienda o inmueble; o la conservación y mantenimiento también son puntos en los que podríamos incidir para obtener un valor de tasación hipotecario oficial mayor.


¿QUE VALOR OBTENDRÉ EN MI TASACION? 

Diferencia entre valor de mercado, valor catastral y valor de tasación:

VALOR MERCADO

Está sujeto a la oferta y demanda del mercado y se utiliza en las tasaciones o valoraciones de compras o ventas, herencias y litigios.

VALOR CATASTRAL

Es la cantidad de dinero mínima por la que se recomienda vender un inmueble, está determinada por el Catastro.

VALOR TASACIÓN

Sirve para calcular el importe que presta el banco para la compra y su garantía hipotecaria. Suele ser estable en el medio plazo.

La norma ECO/805/2003 es la ley que regula y determina el cálculo del valor de tasación. Existen 4 metodologías diferentes para medir el valor de tasación según el tipo de inmueble y su finalidad. El más común es el método de comparación por testigos.

En definitiva, la diferencia entre valor de mercado, de tasación y catastral es el uso de cada uno: el VM se emplea para establecer el precio de compra – venta de un inmueble; el VT es la cantidad oficial que puede prestar el banco para hipotecar un inmueble; y el VC es una cantidad mínima de referencia para calcular las demás.


DIFERENTES USOS DE UNA TASACIÓN HIPOTECARIA

El banco tarda entre 10 y 15 desde que se presenta la tasación hipotecaria en resolver si concede o no el préstamo.

En caso de que, por motivos ajenos a la tasación, el préstamo hipotecario sea denegado por el banco; este debe entregar al cliente el informe de tasación original para que pueda llevarlo a otra entidad de crédito si así lo desea.

Una tasación hipotecaria puede ser utilizada para negociar con tantos bancos y tantas veces como desee el cliente, dentro del plazo de validez legal (seis meses).


TASACIÓN HIPOTECARIA DENEGADA

Siempre y cuando la tasación esté firmada por un tasador acreditado por una sociedad de tasación homologada por el Banco de España, cualquier banco debe aceptarla y, por tanto, no puede denegar la hipoteca por este motivo según el artículo tercero bis I) de la Ley 2/1981 de regulación del mercado hipotecario.

Además, los bancos están obligados a aceptar la tasación de cualquiera de las 32 empresas oficiales de tasación certificados por el Banco de España.

Las entidades de crédito, incluso aquellas que dispongan de servicios propios de tasación, estarán obligadas a aceptar cualquier tasación de un bien aportada por el cliente, siempre que, sea certificada por un tasador homologado de conformidad con lo previsto en la presente Ley y no esté caducada según lo dispuesto legalmente

Artículo tercero bis I) de la Ley 2/1981 de regulación del mercado hipotecario.


TASACIÓN CONDICIONADA O CON ADVERTENCIAS

Un tasación condicionada se da cuando alguno de los documentos o procedimientos necesarios para calcularla no han podido realizarse. 

Según la norma ECO, una tasación condicionada no puede ser utilizada para conceder una hipoteca, ya que el valor de tasación puede cambiar en el futuro a raíz del condicionante.

CONDICIONANTES GENERALES

  1. No se pueden realizar las comprobaciones mínimas
  2. No se ha presentado el contrato de arrendamiento o cesión de uso del inmueble
  3. El inmueble está sujeto a protección pública y no se ha podido calcular su valor máximo legal.
  4. No se ha podido cumplir alguna de las exigencias de la norma ECO para calcular el valor técnico.
  5. No se ha dispuesto de cierta documentación

ADVERTENCIAS GENERALES

  1. Hay discrepancias entre la realidad física del inmueble y su descripción registral o catastral.
  2. El inmueble no se ajusta al planeamiento urbanístico vigente.
  3. Cuando los condicionantes puedan originar modificaciones en el valor certificado.
  4. Cuando el método utilizado para la valoración no sea correcto.
  5. Cuando no se haya dispuesto la documentación necesaria.
  6. Cuando se desconozca la referencia catastral

LA VALORACIÓN HIPOTECARIA Y EL PRECIO DE COMPRA

MENOR QUE EL PRECIO DE VENTA

El valor de tasación y el valor de mercado son dos cifras diferentes: el valor de tasación es la cifra que el banco puede prestar para hipotecar y el valor de mercado es el precio por el que se compra o vende el inmueble. 

Además, el banco puede prestar entre el 80% y el 100% del valor de tasación. Por lo que la diferencia entre ambos valores debe abonarla el cliente.

Por ejemplo, si vamos a adquirir una vivienda por valor de 1.000.000 de euros y el valor de tasación es 800.000 el banco puede prestarnos hasta 800.000 euros para hipotecar el inmueble por ley. En este caso, deberíamos pagar 200.000 euros de entrada al vendedor y obtendríamos 800.000 para pagar a plazos.

Si, además, el banco decide conceder menos del 100% del valor de tasación como, por ejemplo, un 80%; en total nos prestará 640.000€ y el resto, 360.000 (200.000 de valor de mercado y 160.000 fuera del préstamo) debe pagarlos el comprador.

MAYOR QUE EL PRECIO DE VENTA

A priori, puede parecer beneficioso para el comprador obtener una tasación por encima del precio de la vivienda ya que así se asegura obtener mayor financiación bancaria para comprarla.

Pero a la larga puede generar mayor carga fiscal ya que hacienda grava los inmuebles sobre el valor de tasación, no sobre el valor de compraventa.

Por ejemplo, si adquirimos una vivienda por valor de 1.000.000 de euros, el valor de tasación es 1.200.000  y el banco nos concede un 80% de la cantidad (960.000) solo habría que abonar 40.000 euros al vendedor.

Pero, al calcular el impuesto de transmisiones (por ejemplo, 8%) sobre el valor tasado (1.200.000) tendríamos que pagar 96.000€ en impuestos.


¿DURANTE CUANTO TIEMPO ES VALIDA UNA TASACIÓN HIPOTECARIA?

Como imaginarás el valor de un inmueble en el mercado está en continuo cambio. Crisis, oferta, demanda y otras cuestiones, por lo que la valoración hipotecaria no puede durar para siempre. Las tasaciones hipotecarias tienen una validez de seis meses desde que se emite el certificado e informe de tasación. Hasta entonces, la valoración puede ser utilizada en cualquier entidad bancaria.

Una vez transcurrido este periodo, se puede solicitar una actualización de la tasación. 


¿POR QUÉ LOS BANCOS SOLICITAN UNA TASACIÓN PARA CONCEDER UN PRÉSTAMO HIPOTECARIO? 

Los bancos o entidades de crédito están obligados a calcular los préstamos hipotecarios en función del valor de tasación que emite una Sociedad de Tasación Homologada por el Banco de España.

UNA TASACIÓN PARA TODOS LOS BANCOS

Desde 2003, con la aprobación de la Orden Eco, los bancos deben basar la cantidad de dinero que prestan para comprar una vivienda en el valor tasado por una empresa tasadora homologada e independiente de sus propios intereses.

Gracias a este sistema, se contiene la especulación en el mercado inmobiliario y las fluctuaciones habituales a este.

Entidades Bancarias España Trabajan con Arquitasa Interés % de financiación Años máximos
1 Tasación Hipoteca en GlobalCaja Fijo/Variable 85%-90% 30
2 Tasación Hipotecaria con Bankia Fijo/Variable 80%-90% 30
3 Tasación Hipotecaria en Ibercaja Fijo/Variable 80%-90% 30
4 Tasación Hipoteca con Bankinter Fijo/Variable 85%-90% 30
5 Tasación Hipotecaria con BBVA Fijo/Variable 80% 30
6 Tasar Hipoteca Banco Sabadell Fijo/Variable 80%-90% 30
7 Tasación Hipoteca Mediolanum Fijo/Variable 80% 30
8 Tasación Hipotecaria Santander Fijo/Variable 85% 30
9 Tasación Hipotecaria Liberbank Fijo/Variable 85%-90% 30
10 Tasación Hipotecaria CaixaBank Fijo/Variable 85%-90% 30
11 Tasación Hipotecaria con Kutxa Fijo/Variable 80% 30
13 Tasación Hipotecaria TriodosBank Fijo/Variable 80%-85% 30
14 Tasar Hipoteca Deustchebank Fijo/Variable 80%-90% 30
15 Tasación Hipotecaria Evo Banco Fijo/Variable 85%-90% 30
16 Tasación Hipotecaria ING Fijo/Variable 80%-85% 40
Datos actualizados 2021

TASACIÓN HIPOTECARIA EN ING 

En la web del banco ING se especifica al usuario que las tasaciones de vivienda hipotecarias son obligatorias antes de pedir un préstamo para comprar una vivienda y que la elección de qué sociedad de tasación realiza la valoración de la casa recae en el cliente.

Hipoteca Naranja Variable

  • Interés: Euríbor: +0.89%
  • Plazo máximo: 40 años
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TASACIÓN HIPOTECARIA EN BBVA 

BBVA dispone de una herramienta online (BBVA Valora) para realizar valoraciones aproximadas de viviendas. Tal y como señalan en el texto legal de la aplicación “los precios de vivienda mostrados no son una tasación oficial, en la que un profesional visita el inmueble y analiza su estado de conservación y características para determinar un valor”.

Como explicamos en este artículo, las tasaciones online de vivienda son servicios que pueden errar hasta en un 50% del precio y que, no son recomendables para estimar el valor de tasación de un inmueble.

TASACIÓN HIPOTECARIA EN CAIXABANK 

En la página de servicios hipotecarios de CaixaBank, se oferta al cliente el pago de la tasación y otros gastos asociados a cambio de contratar la hipoteca. Según las condiciones, el cliente elige y abona la tasación y, una vez contratada la hipoteca, el banco reintegra hasta 254,10 €.

TASACIÓN HIPOTECARIA EN BANKINTER 

El pliego informativo de las hipotecas variables de Bankinter comienza refiriéndose a la obligatoriedad de realizar una tasación con una sociedad de tasación homologada por el Banco de España con la que trabaje el banco, aunque inmediatamente después lo desmiente admitiendo que el cliente puede acudir a la tasadora que él elija.

Hipoteca Variable

  • Interés: Euríbor: +0.99%
  • Plazo máximo: 30 años
  • 4 productos vinculados

TASACIÓN HIPOTECARIA EN ARQUIA BANCA

Arquia Banca, el banco orientado a las necesidades de arquitectos y arquitectas, se especifica tanto en el contrato para el préstamo hipotecario fijo y variable que los gastos de tasación corren a cuenta de la parte prestataria.

TASACIÓN HIPOTECARIA EN EVO BANCO 

En el apartado donde Evo Banco solventa las dudas sobre los gastos asociados a la hipoteca, aclara que la tasación del inmueble es un gasto que corre a cargo del cliente que encarga el préstamo para comprar su vivienda.

  • Interés: 1.29%
  • Plazo máximo: 30 años
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TASACIÓN HIPOTECARIA EN DEUTSCHE BANK 

Deutsche Bank también explica que la tasación para pedir una hipoteca en su banco debe estar realizada por una tasadora homologada e independiente, que facilite el certificado oficial donde venga determinado el valor de tasación de la vivienda.

TASACIÓN HIPOTECARIA EN KUTXABANK

Kutxabank, en el documento informativo para solicitar un préstamo hipotecario, especifica que tanto la tasación de la finca a hipotecar como la acreditación de la situación registral debe pagarlas y tramitarlas el cliente. Además, remarca un punto importante: el cliente debe pagar la tasación aunque finalmente no se conceda la hipoteca.

Por otra parte, Kutxabank también cuenta con un simulador para conocer el valor de la vivienda. Pero, como señalamos anteriormente, este tipo de servicios tienen un margen de error muy alto y pueden llevar a confusión. Lo mejor para conocer el valor de tasación de una vivienda es contactar con una empresa de tasación homologada por el Banco de España.

Hipoteca Variable

  • Interés: Euríbor: +0.89%
  • Plazo máximo: 30 años
  • 3 productos vinculados

TASACIÓN HIPOTECARIA EN BANCO SABADELL 

Según la página del Banco Sabadell, la única referencia a la tasación es que está incluida en el cálculo de la TAE y que su coste asciende a 302,71€.

TASACIÓN HIPOTECARIA EN SANTANDER

Hipoteca Fija Online – Hasta el 80% VT

  • Interés: 1.40%
  • Plazo máximo: 30 años
  • 8 productos vinculados

TASACIÓN HIPOTECARIA EN TRIODOS BANK 

En el apartado donde Triodos Bank describe los pasos para contratar el producto bancario, especifica que la tasación es necesaria para la tramitación de la hipoteca y que su gasto corre a cuenta de la persona que solicita el préstamo.