Tasación de hoteles


Tasación de hoteles

La valoración y tasación de hoteles puede convertirse en un tema inquietante tanto para los propietarios de los inmuebles hoteleros como para los gestores e inversores.

Una inadecuada valoración puede conllevar a tomar fatales decisiones como vender por debajo del precio  o realizar cuantiosas inversiones que luego no resultan rentables.

Por ello la valoración hotelera debe resultar de un proceso fiable, analítico y bajo la dirección de reales expertos en la materia.

Tasaciones Texeda cuenta con especialistas en valoración de hoteles, quienes podrán emitir informes profesionales de tasación precisos y respaldados por la aplicación de metodologías certeras.

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¿CUÁL ES EL VALOR DE UN HOTEL?

La determinación del valor de un hotel es un tema delicado porque implica el análisis de todos los factores que inciden él y no solamente de su estructura física.

Este tipo de tasaciones  se aleja de la las valoraciones de  inmuebles comunes cómo puede ser una vivienda o un piso porque es un proceso mas complejo.

La omisión de algunos aspectos o el uso de metodologías inadecuadas puede dar origen a una sobre valoración o por el contrario a una baja valoración del hotel.

La premisa debe partir de que cualquier hotel genera ingresos y este es un detalle que hay que tener muy presente al momento de realizar el estudio.

Por tanto, además del valor de la tierra, el edificio, el equipamiento, los inventarios y el capital de trabajo, es imperativo analizar la rentabilidad, los estados financieros, porcentaje de ocupación, etc.

VALORACIÓN ECONÓMICA DE UN HOTEL.

Se podría decir que un hotel vale por lo que produce y esta estimación puede diferir de la valoración catastral o del valor por metro cuadrado de la zona en la que se ubica.

Es decir, se debe contemplar la rentabilidad presente y/o futura del hotel y para ello no solo se considera los ingresos que genera por concepto de alojamiento sino cualquier otro servicio o actividad que genere renta, tales como:

  • Servicio de restauración.
  • Realización de eventos como fiestas, conferencias y otras actividades.
  • Aparcamiento.
  • Servicios de discotecas, gimnasios y spa.

Cada una de estas actividades y el ingreso que producen deben ser consideradas durante la realización del estudio de valoración.

 ¿CÓMO SE VALORA UN HOTEL?

Para la valoración de un hotel es fundamental en primer lugar tener claro la finalidad de la tasación, esto puede ser determinante en la elección de la metodología a aplicar para estimar el valor.

Si el objeto es solicitar un préstamo hipotecario ante una entidad financiera, entonces debe realizarse el informe bajo la metodología ECO (805-2003).

Pero si el fin es distinto a este como por ejemplo un proceso compra- venta de un hotel, habrá mayor libertad en cuanto a la escogencia de la metodología.

También es importante tener en cuenta que en un hotel el propietario y el gestor del negocio pudiesen ser la misma persona jurídica, personas relacionadas o que se trate de personas y/o compañías totalmente distintas.

En caso de tratarse de entidades distintas y mejor uso del inmueble es el hotelero ciertamente el valor va depender directamente del valor del negocio.

Por otro lado es fundamental tener claro la categoría hotelera, ya que se puede hablar de distintas tipologías o modelos, entre ellos:

  •  Hotel.
  •  Residencia hotelera.
  •  Pensión.
  •  Motel.
  •  Posada.
  •  Albergues.
  •  Complejo rural.

MÉTODOS DE VALORACIÓN DE HOTELES.

En general, existen tres métodos de valoración de hoteles ampliamente conocidos: ingresos, comparación directa y coste. Aunque también hay parámetros y metodologías usadas específicamente en la valoración del sector hotelero.

ENFOQUE DE INGRESOS:

El enfoque de ingresos es esencialmente una evaluación del poder de generación de ingresos de la propiedad que se esta tasando.

“Los compradores compran hoteles pensando en los ingresos, el enfoque de ingresos será el método principal de análisis para la gran mayoría de los hoteles”.

Existen varios tipos diferentes de enfoques de ingresos y los explicaremos brevemente a continuación:

1)La primera es la capitalización general de los ingresos.

Se describe como «la más común y útil»….

En este método, «se hace referencia a las tasas de capitalización para una amplia gama de tipos de hoteles dentro de la mayoría de las áreas geográficas».

La “tasa de capitalización” se expresa como una relación que compara los ingresos y el valor del capital.

2) El análisis de flujo de efectivo descontado:

Es útil para los principales activos hoteleros de servicio completo en las grandes ciudades,  aunque no es tan relevante para los hoteles convencionales de servicio limitado ni para los hoteles de servicio completo en ciudades secundarias.

3) El método del multiplicador de ingresos brutos.

Solo considera los ingresos y no los gastos, tiene cierta relevancia para las propiedades de hostales o moteles más antiguos en comunidades más pequeñas.

Pero realmente este método resulta de poca utilidad para la mayoría de los hoteles.

EL ENFOQUE DE COMPARACIÓN DIRECTA.

Establece una comparación con el precio por habitación pagado por propiedades comparables en el mismo tipo de mercado, este enfoque no es tan preciso porque no se analizan todas las variables.

EL ENFOQUE DE COSTE.

Es una estimación del valor actual del terreno, el coste de reemplazo de edificios y otras estructuras y cualquier pérdida potencial de valor por depreciación.

Este enfoque es irrelevante para la valoración de hoteles,  los proveedores y compradores no utilizan esta técnica que básicamente toma en cuentas solo el coste de reproducción del inmueble en si.

Además, las dificultades para determinar las ganancias del desarrollador, la obsolescencia funcional, la depreciación  entre otros factores hacen que este método sea un mal predictivo del valor.

¿COMO SE REALIZA LA TASACIÓN DE UN HOTEL?

Cuando Tasaciones Texeda realiza la valoración de un hotel la realiza bajo el siguiente esquema:

Para llegar a una valoración, lo primero que debe hacerse normalmente es una revisión completa del hotel  y se compara el desempeño de primera línea con su mercado competitivo.

Analizamos si el hotel tiene un rendimiento inferior o superior en relación con sus competidores y eso permite dar una idea de cómo se está operando el hotel.

Posteriormente, se revisarán los diversos gastos operativos, comparándolos con otras propiedades para asegurarnos de que la propiedad esté funcionando de manera eficiente.

Luego, reunimos una proyección de ingresos y gastos proforma a lo largo de cinco a diez años.

Y una vez se tiene una idea de la capacidad de generación de ingresos de la propiedad, es cuestión de convertir el flujo de efectivo en valor.

Procedemos a analizar el tipo de rentabilidad que buscan el inversor promedio; entrevistando a inversores y participantes del mercado.

También consideramos el precio por habitación y con esas métricas podemos convertir los flujos de efectivo estimados en un valor estimado.

EL PAPEL DEL TASADOR DE HOTELES.

Aunque las metodologías no han variado mucho en los últimos años, es muy cierto que los prestamistas están examinando las valoraciones de los hoteles más de cerca que en el pasado.

Existe mayor escrutinio de la calidad y condición del activo y de los posibles costes de mejora de capital.

Los tasadores deben comprender cómo se han analizado las ventas comparables y no únicamente tomar la información de tasa de capitalización o  interna de retorno al valor nominal.

Solo así se evita inconsistencias entre la estabilización de las ventas comparables versus la propiedad en cuestión que puede dar origen a resultados incorrectos.

Los tasadores deben tratar de evitar depender de afirmaciones superficiales de terceros sobre los detalles físicos, transaccionales y financieros de las ventas de hoteles comparables.

EJEMPLO TASACIÓN HOTEL

El proceso de valoración de un hotel beneficia en gran medida la gestión del mismo.

Por tanto, hay  muchas más razones para solicitarlo un estudio de este tipo que la mera justificación de operaciones de compraventa.

De hecho, la valoración de un hotel podría permitirle realizar una evaluación sincera de su modelo de gestión.

Y en base a esto hacer rectificaciones en caso de ser necesarias y así potencializar su negocio.

Cada valoración de hotel requiere un análisis especifico basado en sus características particulares, por ello ejemplificar una tasación de hotel no es tarea sencilla.

Sería contraproducente replicar un esquema de valoración sin realizar el correspondiente estudio de todas las fuerzas actuantes en la definición del valor.

¿COMO CALCULAR EL PRECIO DE VENTA DE UN HOTEL?

Es de conocimiento prácticamente universal que la localización tiene un peso mayoritario en la conformación del valor de un inmueble.

Sin embargo, en el caso de los hoteles este no es el único factor que tiene gran peso en la estructuración de su valor, existen otros que influyen en gran medida.

Ciertamente la localización es importante porque puede determinar la tipología del hotel (si es urbano, vacacional, entre otros), pero también hay que considerar:

  • Categoría.
  • Antigüedad.
  • Arquitectura.
  • El estado de conservación.
  • Tipología.
  • La gestión.

La tipología y el destino  tienen influencia en la estacionalidad, así como en el perfil de los usuarios de una instalación hotelera.

Por ejemplo, un inmueble ubicado en la ciudad está enfocado a un perfil de usuarios dedicado a los negocios, caracterizados por cortas estancias.

Mientras que un hotel cerca de la playa estará destinado a albergar a familias en épocas de vacaciones y por lapsos de estadía más amplios.

ERRORES EN LA VALORACIÓN DE UNA CADENA HOTELERA.

Para lograr la correcta valoración de un hotel es necesario tener conocimientos del sector inmobiliario, pero además dominar la metodología y tener experiencia en:

  • Valoración de empresas.
  • Análisis económico financiero.

En este tipo de estudios prevalece el enfoque económico,  para ello se debe realizar un correcto análisis de los factores que inciden en la rentabilidad del hotel.

El valor de un hotel no es el valor del activo más el del negocio, no se puede tan solo sumar ambos conceptos como si se tratase de una propiedad inmobiliaria.

Otro error común es considerar enfáticamente que el valor del hotel es el equivalente al montante invertido más un margen de ganancia.

Esta es una ecuación que no siempre es la correcta, porque no considera si se han realizados inversiones innecesarias como es muy común.

Finalmente hay que tener en cuenta el mercado y la competencia, la marca, la calidad, seguridad jurídica y numero de habitaciones e incluso abordar un tema importante en la actualidad: la sostenibilidad.

VALORACIÓN DE HOTELES EN MADRID Y TODA ESPAÑA.

Entidades públicas y privadas confían en Texeda para las valoraciones de hoteles existentes y proyectos propuestos porque nuestros informes son garantía de un trabajo profesional.

En particular inversores que  consideran la adquisición de un hotel o proyecto , propietarios de hoteles que necesitan una opinión de valor para su venta confían en nosotros para esta importante labor.

Igualmente para el monitorio de préstamos o carteras y firmas contables que compilan grandes valoraciones de carteras.

TENGA EN CUENTA…

Los cambios de mercados, las variaciones de valores de los vecindarios y los bienes inmuebles pueden causar fluctuaciones en la forma de valorar un hotel.

Al refinanciar, emitir préstamos o invertir en bienes inmuebles de hoteles, los prestamistas y los propietarios potenciales deben confiar en una opinión de valor.

Contamos con un equipo distribuido a lo largo del territorio nacional y que basan sus informes en métodos de investigación de tasación de hoteles distintivos.

Le proporcionamos valoraciones inmobiliarias de hoteles y tasaciones en las que puede confiar para que sus proyectos avancen.

¿POR QUÉ ELEGIR A TEXEDA PARA VALORAR HOTELES?

  • Ofrecemos una opinión de valor  fiable y con información precisa que lo ayudara a tomar decisiones.
  • Garantizamos la confianza en el análisis de valoración y la generación de informes a través de la experiencia profunda.
  • Entregamos opiniones de valor  a tiempo y ajustadas a las necesidades específicas de cada cliente.
  • Información rigurosa basada en el trabajo de expertos capacitados  para portafolios de todos los tamaños, en cualquier ubicación, incluso en una línea de tiempo.
  • Evaluaciones relacionadas con la regla del 50% de FEMA sobre la mejora sustancial (reparación o reemplazo) de una estructura no conforme.
  • Emitimos informes de valor rigurosos  preparados por un equipo de expertos con más de 10 años de experiencia los cuales compaginan su actividad con la docencia siendo directores de escuelas de formación de tasación y valoración inmobiliaria y finanzas corporativas, fusiones y adquisiciones de empresas (M&A).

TASACIÓN DE HOTELES POR EXPERTOS.

Asignar un valor en efectivo a un hotel  es un ejercicio de análisis que requiere establecer una cifra en euros a intangibles como «deseabilidad» y «encanto».

Y si es complicado tasar un escaparate o una residencia, ¿cuánto más difícil es determinar el valor de un hotel?, cuyo valor sube y baja con el capricho de la moda y la suerte de la región en la que se encuentra?

 No es de extrañar que la valoración de hoteles sea competencia de los expertos

Los hoteles se diferencian mucho de otros tipos de activos inmobiliarios en términos de sus  características, propiedad personal tangible, como equipos de spa y restaurantes y por otro lado los activos intangibles, como reputación, afiliación de marca y personal.

La valoración del hotel es muy diferente a una tasación convencional de oficina, comercio minorista o propiedad industrial  y el tasador debe ser experto en la lectura de estados financieros.

Solo de este modo se puede garantizar que realice un análisis coherente de los ingresos operativos netos estabilizados y de la depreciación, los costes de la deuda y una variedad de elementos.

TASACION INMUEBLES HOTELEROS.

No debe olvidar que…“Los hoteles son únicos; nunca hay dos que sean exactamente iguales ”

Son físicamente diferentes, ubicados en distintos lugares; la gestión variables y además tienen complejidades adicionales que incluyen la volatilidad del mercado de la hospitalidad y los factores externos que pueden afectar el valor.

Como por ejemplo los nuevos competidores en un mercado antes no disputado, de hecho si tiene un activo que  realmente  este funcionando bien, es seguro que surjan otras propiedades similares..

 “La valoración de hoteles es posiblemente el activo más difícil de valorar y por ello solo debe ser delegada a profesionales en la materia»

Como tal, los inversores y prestamistas deben confiar en tasadores con un conocimiento profundo de esta clase de activos antes de solicitar una tasación de hotel .

En Texeda, nuestros especialistas en valoración de hoteles tienen la experiencia y el conocimiento para manejar incluso los proyectos de valoración de hoteles más complejos.


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