Métodos de valoración de hoteles
En general, existen tres métodos de valoración de hoteles ampliamente conocidos: ingresos, comparación directa y coste. Aunque también hay parámetros y metodologías usadas específicamente en la valoración del sector hotelero.
ENFOQUE DE INGRESOS:
El enfoque de ingresos es esencialmente una evaluación del poder de generación de ingresos de la propiedad que se esta tasando.
“Los compradores compran hoteles pensando en los ingresos, el enfoque de ingresos será el método principal de análisis para la gran mayoría de los hoteles”.
Existen varios tipos diferentes de enfoques de ingresos y los explicaremos brevemente a continuación:
1) La primera es la capitalización general de los ingresos.
Se describe como «la más común y útil»….
En este método, «se hace referencia a las tasas de capitalización para una amplia gama de tipos de hoteles dentro de la mayoría de las áreas geográficas».
La “tasa de capitalización” se expresa como una relación que compara los ingresos y el valor del capital.
2) El análisis de flujo de efectivo descontado:
Es útil para los principales activos hoteleros de servicio completo en las grandes ciudades, aunque no es tan relevante para los hoteles convencionales de servicio limitado ni para los hoteles de servicio completo en ciudades secundarias.
3) El método del multiplicador de ingresos brutos.
Solo considera los ingresos y no los gastos, tiene cierta relevancia para las propiedades de hostales o moteles más antiguos en comunidades más pequeñas.
Pero realmente este método resulta de poca utilidad para la mayoría de los hoteles.
EL ENFOQUE DE COMPARACIÓN DIRECTA:
Establece una comparación con el precio por habitación pagado por propiedades comparables en el mismo tipo de mercado, este enfoque no es tan preciso porque no se analizan todas las variables.
EL ENFOQUE DE COSTE:
Es una estimación del valor actual del terreno, el coste de reemplazo de edificios y otras estructuras y cualquier pérdida potencial de valor por depreciación.
Este enfoque es irrelevante para la valoración de hoteles, los proveedores y compradores no utilizan esta técnica que básicamente toma en cuentas solo el coste de reproducción del inmueble en si.
Además, las dificultades para determinar las ganancias del desarrollador, la obsolescencia funcional, la depreciación entre otros factores hacen que este método sea un mal predictivo del valor.
Obtenga una tasación oficial de hotel: