¿De qué depende el valor de un inmueble de oficinas?
Los edificios de oficinas alcanzan su valor por su capacidad de generar beneficios a partir de una renta, lo que vincula estrechamente la tasación al precio de alquiler y el nivel de ocupación esperados para el inmueble. Éste, a su vez, depende de la ubicación física del edificio y de otros factores como la evolución prevista del mercado.
En un inmueble de oficinas son decisivas la ubicación (zona, accesos, representatividad) y características (luz, distribución, instalaciones y aspecto). Para calcular su valor, hay que tener presente que nos movemos en un mercado con dos terrenos de juego: el de la superficie alquilable comparable, y el de productos de inversión.
Además, bajo la óptica de quien alquila el inmueble, la demanda del mercado de espacio para oficinas, viene determinado por 4 items fundamentales: (1) los puestos de trabajo que debe alojar esa oficina, y la previsión de crecimiento del empleo; (2) las necesidades de espacio de esos puestos de trabajo, más bien para cada uno de ellos, (3) las rentas de alquiler que se acuerden o acepten y, en último lugar, pero no menos importante, (4) lo que se espera que varíen esas rentas, las proyecciones de aumento de renta. Como es natural, el rigor y el sentido común en las previsiones, así como los conocimientos del sector para poder predecir y manejar expectativas asumibles, son fundamentales en estas valoraciones y, de nuevo, hacemos una apelación a la profesionalidad.
(1) Esta previsión, conocida como absorción neta, está en función, en gran medida, del aumento del empleo alojable en oficina, como es natural y de las expectativas de crecimiento.
(2) Las necesidades de espacio por empleado dependen en gran medida del sector de actividad de que se trate. Como tendencia, desde el principio de los 90, con aquella crisis que sucedió a los fastos del 92, se observa una importante reducción de la ratio superficie/nº de empleados. Los cambios posteriores, por las sucesivas “revoluciones tecnológicas” y su fuerte impacto en el empleo (teletrabajo, coworking, etc), han reducido de nuevo esa ratio.
(3) En lo que se refiere a las rentas de alquiler, la lógica de la demanda indica que cuando los demás factores permanecen invariables, el aumento de las rentas presionará a la baja la ocupación de espacio para oficinas y viceversa.
(4) Las expectativas de crecimiento de las rentas, suelen traducirse en mayor absorción de espacio, haciendo que las empresas tiendan de forma natural a alquilar espacio a más largo plazo y economizar así en un gasto crítico para las empresas.